Parte 1 – TERRENO
Na hora da aquisição do terreno, conte com a ajuda de um profissional
para escolher o lote que mais se adequará ao seu projeto
O primeiro grande passo para quem irá construir é a compra
do terreno. Na hora da escolha diverso fatores devem ser levados em consideração
e um bom planejamento é fundamental. Por isso, é importante contar com a
consultoria de um profissional especializado, devidamente registrado em sua
categoria de classe (CREA ou CAU), que irá analisar as condições locais e
indicará o lote que mais corresponderá as suas expectativas. O profissional
ajudará a levantar os itens importantes que ajudarão a tomar decisões, posições
do terreno perante as vias principais, posição do sol, abastecimento de água,
luz, solo, posição da casa dos vizinhos, nível do terreno e a necessidade de
aterro, muros de arrimo e saídas de águas pluviais, esgoto estão entre os
fatores que quando vistos anteriormente a compra do lote, contribuirão com o
planejamento de custos e análise do melhor negócio sem trazer arrependimento e
supresas.
Antes de fechar o seu negócio é imprescindível checar se não
há dividas em relação ao atraso de impostos e se o terreno não está alienado a
instituições financeiras. Os cuidadados devem ser redobrados em casos de
aquisição de terreno em loteamentos, deve-se verificar se tem aprovação da
prefeitura e ficar atento aos aspectos técnicos regidos pelo código de obras e
edificações do município através da Administração Regional do Municipio. Para
se evitar riscos futuros é aconselhável que seja verificado na Secretaria
Municipal de Habitação se a área não é de utilicade pública.
Outro ponto importante é a arborização do local. Caso haja
muitas árvores no terreno e seja necessário o corte para realização da obra,
consulte a legislação especifica do seu município. O corte indiscriminado de
árvores é considerado crime ambiental. Caso o local seja de Proteção Ambiental
Permanente (APP), não serão autorizados cortes. Certas áreas são de jurisdição
estadual, portante, certifique-se no Departamento Estadual de Proteçao dos
Recursos Naturais (DEPRN) ou Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos
Recursos Naturais Renovaveis (Ibama).
LOCALIZAÇÃO
Fique atento ao local e proximidade do terreno antes da
compra. Analise a vizinhança, verifique se há por perto pontos comerciais como
é o movimento local durante o dia e a noite se há feira livre, transito, fácil
acesso, problemas como enchentes entre outros, verifique se não há construções
por perto que poderão atrapalhar a luminosidade e interferir em sua privacidade,
vale também verificar o padrão das construções próximas para evitar que sua
futura residência possa desvalorizar.
Caso seu interesse seja por um lote de esquina, lembre-se
que o projeto pode ficar mais bonito, porém o aproveitamento do terreno pode
ser menor, as vantagens deste tipo de lote são a fachada mais valorizada e
opção de mais acessos a residência conseguindo assim versatilidade e mais
opções de projetos. O desafio é conseguir um melhor aproveitamento deste
terreno lembrando que serão necessários recuos laterais. Terrenos em lugares
altos também apresentam prós e contras, eles são valorizados pela vista local
mas a construção poderá ser mais difícil e os gastos maiores.
MEDIDAS
Confira se as medidas reais do terreno conferem com as
indicadas na escritura. As vezes a metragem feita pelo arquiteto ou engenheiro
apresenta poucos centímetros a mais ou a menos e a diferença poderá ser sentida
na construção. O profissional responsável deverá fazer a planta da casa de
acordo com as medidas reais do lote.
SOLO
O solo também deve ser analisado para garantir a escolha do
melhor tipo de fundação. Normalmente empresas especializadas em prospecção de
solo fazem a sondagem do terreno, são feitas perfurações em vários pontos do
terreno para verificação dos tipos de solo encontrados a cada profundidade. A empresa
emite um laudo e com isso o engenheiro calculista irá definir o tipo de
fundações e estrutura que serão adotadas. Nesta etapa são verificados problemas
de estabilidade encharcamento do solo e sua resistência, vale também conversar
com os vizinhos para obter informações sobre o terreno antes de contratar a empresa
que executará as sondagens.
INFLUENCIA DO SOL
Imagine uma casa onde os quartos recebem o sol da tarde. A
consequência disso é o calor noturno no ambiente de dormir, isto traz
desconforto, já quem em uma noite muito quente é mais difícil dormir e a falta
de sono trazem muitos problemas para a saúde, sem contar que nos atrapalha no
trabalho, estudos e outras atividades cotidianas.
Conhecer a face de maior incidência solar garantirá um
projeto com boba iluminação nos cômodos e temperatura agradável, a posição do
terreno em relação ao sol vai definir a implantação da construção, se o terreno
tem a face nordeste ideal para posicionar as janelas dos dormitórios, voltada
para uma das laterais será necessário manter um recuo lateral relativamente
grande do terreno vizinho para se garantir uma boa insolação, por outro lado se
a face nordeste estiver de frente para a rua esse recuo já estará garantido
porém será preciso verificar que tipo de tráfego haverá nessa via pública e se
o possível ruído gerado não vai incomodar os futuros moradores. O projeto arquitetônico
deve oferecer soluções para garantir uma boa luminosidade como locação das
janelas, vãos, implantação de claraboias entre outros.
AGUA
A instalação de água é imprescindível desde as primeiras
etapas da obra, por isso o local deve ser servido pela rede de água e esgoto da
região. É necessário requisitar junto a
empresa e/ou concessionária de
abastecimento de água da cidade a ligação provisória para o consumo na obra
antes mesmo de começar a construir pois a instalação pode demorar de 15 a 30
dias. Se a área onde se localiza o terreno não contar com rede de distribuição
de água será necessário perfurar um poço em local definitivo, conhecido como
cisterna. Importante também verificar a caída de água das chuvas dentro do
terreno. Detectado com antecedência um bom planejamento evitará problemas
futuros.
LUZ
A energia elétrica também é fundamental desde o inicio da
obra. Deve-se encaminhar uma carta para a concessionária da região, juntamente
com um estudo e orçamento da obra, projeto aprovado e a potencia necessária
para o canteiro. A ligação da rede elétrica será provisória e após a conclusão
da construção, deverá ser feito o pedido definitivo a concessionária.
ESGOTO
Em alguns locais pode-se encontrar terrenos com abastecimento de água e sem rede
de esgoto. Nestes casos o mais indicado é a perfuração de um local do terreno
para fazer uma fossa séptica provisória. Para calcular o tamanho da fossa
utilize como base a quantidade de trabalhadores que a utilizarão. Abra um
buraco na terra e projete-o com tábuas de madeira. Como ela não será
definitiva, não é preciso utilizar tijolos ou concreto. Ao final da obra jogue
cal no buraco e aterre-o. caso não haja previsão da chegada da rede de esgoto
por parte da prefeitura faça uma fossa definitiva de acordo com as normas
técnias apropriadas
GÁS
Cuidado na hora da instalação do gás. Por ser um produto
inflamável, siga as normas técnicas indicadas e faça um bom planejamento para
não ter problemas futuros. No momento da instalação a empresa distribuidora
deverá fazer um teste para verificar se as ligações estão de acordo com as
nomras e se garantirão a segurança local.
EM DIA COM A LEI
Na hora da compra, verifique nos respectivos órgãos se todos
os documentos relacionados ao registro do terreno estão regularizados. Pode ser
um pouco demorado, mas ao saber que tudo está de acordo com a lei poderá ficar
tranquilo com a garantia de que não terá problemas na obra.
Se o terreno adquirido for localizado em um loteamento peça
uma cópia da planta e verifique a situação do registro na prefeitura através do
número de matricula do documento. É importante
também solicitar uma certidão negativa de débito do Imposto Predial Territorial
Urbano (IPTU). Também comprova a legalidade do loteamento o alvará de aprovação
emitidos pelo órgão competente do Poder
Público Municipal.
A cessão de direitos não deve ser aceita pelo proprietário
peça a certidão de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, onde está
matriculado o terreno e analise o histórico do imóvel e as operações realizadas
até o momento, lá você também poderá solicitar uma Certidão Vintenária que traz
as informações de compra e venda mudanças, penhoras ou hipoteca que podem ter
ocorrido nos últimos 20 anos.
Peça ainda as certidões dos distribuidores forenses (Civeis,
Fiscais e Justiça Federal) que podem ser obtidas nos fóruns da cidade em que o
vendedor mora ou do local do terreno. Com isso você terá a certeza de que a
autorização para a construção será concedida assim como a escritura do imóvel.
TOPOGRAFIA
Os terrenos podem ser planos, em aclive ou declive. Para obter
economia na hora da construção o perfil
natural do terreno deve ser explorado ao máximo. O profissional responsável
pelo seu projeto e/ou execução deverá buscar soluções para o melhor
aproveitamento do espaço, de acordo com o estilo de residência desejado pelo
cliente. É possível aproveitar o desnível
do terreno e conseguir boas soluções com
ambientes distribuídos em níveis diferentes. Caso o terreno seja em aclive ou
declive e o proprietário não abra mão de uma casa plana, será preciso fazer uma
movimentação de terra e contratar serviços de terraplenagem. O mesmo vale para
terrenos planos e necessidade de construção de ambientes em níveis diferentes. O
desnível do terreno é verificado em relação ao nível da rua. A topografia é
classificada em:
PLANO: Quando o
terreno possui um desnível mínimo ou não possui desnível e a superfície acompanha
o nível da rua.
ACLIVE: Quando o
terreno se apresenta numa subida em relação ao nível da rua.
DECLIVE: Quando o
terreno se apresenta numa descida em relação ao nível da rua.
FECHANDO NEGÓCIO
Seguro de que toda documentação está em dia, você já pode concluir
a compra. Um advogado deve redigir um contrato de compromisso de venda e compra
do imóvel no qual devem estar especificados: o valor a ser pago, a forma de
pagamento, descrição do terreno e o número de matricula no Reigistro de
imóveis.
Importante conferir os seus dados pessoais e os dados do
vendedor que também deem constar no contrato. A ultima parcela deverá ser paga
contra o recebimento da escritura. Lembre-se que você terá despesas com o
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), escritura e registro no
Cartório de Imóveis.
HABITE-SE OU AUTO DE
CONCLUSÃO
O Habite-se é importante por que este documento será
necessário para a averbação da propriedade no cartório de registro de imóveis. Esta
averbação refere-se a inclusão do imóvel construído na escritura do terreno
legalizando e atualizando a propriedade no todo. Com o Habite-se expedido pela
prefeitura local e a Certidão Negativa de Débito do INSS (CNS/INSS) em mãos,
providencie a averbação da construção da matrícula do imóvel no Cartório de
Imóveis competente. A averbação “transforma” o terreno em casa.
Um engenheiro ou arquiteto fiscal fará uma vistoria no local
para verificar se a planta está de acordo com as exigências da lei, se tudo
estiver dentro da lei o Habite-se é liberado.
ANTES DA COMPRA VOCE
PRECISA
·
Certidão de matricula do terreno no Cartório de
Registro de Imóveis da região;
·
Certidão Negativa de Débitos (CND) emitidos pelo
INSS, se a compra for feita de uma pessoa jurídica;
·
Certidão de Quitação de Tributos Federais
(CQTF), se a compra for feita de uma pessoa jurídica;
·
Certidão Negativa de Tributos Imobiliários
emitida pela prefeitura municipal;
APÓS A COMPRA:
·
Assim que quitar a divida e obtiver a escritura
definitiva, registre-a no Cartório de Registro de imóveis;
CALÇADAS
Na entrada da sua casa, você é o responsável pela sua
calçada. Atente para o conforto e segurança dos pedestres e para as medidas
mínimas exigidas.
CORTE DE ÁRVORES:
Não retire qualquer espécie de árvores sem antes consultar
os órgãos competentes. O corte sem a
permissão destes órgãos pode resultar em penalidades para o contratante e para
a empresa contratada conforme a lei vigente do município.
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